不動産売却

家を売る 不動産屋選び

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションや一戸建てなどの建物の場合、新築だと分譲後2年ないし3年目くらいから10年程度は値段が毎年落ちていき、上がることはまずないです。

 

面白いことに築10年を過ぎると、価格はほぼ横這い状態となります。マイホームの買換特例や所得税率と住民税率の優遇を受けられる要件は、居住物件の保有期間が10年を超えていることですし、住み替えや売却をするつもりなら築10年を超えたあたりがベストということになります。

 

値上がりは地価が上昇しない限りは見込めません。

 

 

 

住居を売る際にかかる経費ですが、不動産会社に対する仲介手数料、土地家屋に付帯していた抵当権を抹消する費用、金額に応じた印紙税がかかります。

 

けして安くないのが不動産売買というものですし、業者へ払う仲介手数料もまとまった金額になります。
いっそ自分の手で買手を探して取引すれば、手数料分がまるまる浮くわけですが、神経と労力を費やしてもなおリスクが残るわけですから、ここはやはり専門家に頼るべきでしょう。

 

 

 

住宅を売却する場合、まず不動産業者に該当物件の価額を査定してもらうのですが、建物の築年数は評価額をかなり左右します。

 

よほど希少性が高いとか人気地区ならいざ知らず、住宅の価格は築後10年を経過すると著しく低下します。例えば土地付きの戸建住宅などは、築年数が上がれば極端な話、建物の評価額はゼロで、売出価格のほとんどが土地代ということにもなりえます。

 

住宅を売却する際は、さまざまな経費がかかってくることを理解しておきましょう。たとえば不動産会社の媒介による売買の場合、仲介には手数料がかかります。売却額の3%に6万円と消費税を足したものを手数料として不動産業者に支払うわけです。それから司法書士への報酬、印紙代などの実費も必要です。

 

ですから何がいくらかかるか確認した上で、家の売値を決めなければいけません。完工した新築住宅、中古住宅、あるいはマンションといった住宅類を実際に見学できるオープンハウスの人気は高いです。

 

立地、通風、日照なども確認できますし、住宅を売却する際はオープンハウスにして興味を持ってくれた人に見学に来てもらうといいでしょう。まだ居住している家だと、外泊ないし外出して家をあける必要がありますが、生活状況を見られるのが恥ずかしいという売り手視点に対して、購入希望者としては自分たちが住んだ時のイメージが湧きやすいという利点があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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不動産物件の売却を行う際には、仲介業者との媒介契約が欠かせませんが、その一つが、専任媒介契約になります。専任媒介契約を選ぶと、その不動産物件については、契約済の仲介業者に限って、仲介できるため、よその仲介で契約するのは違反になります。

 

ただし、この契約に違反しないケースも認められていて、売手が自力で買い手を探し出して、業者の仲介を入れずに交渉しても、特に違約金などは発生しません。顔が広い人は、専属専任媒介契約よりも適しているかもしれません。

 

 

 

まだ手続きしていない人もいるようですが、マイナンバーを提示するようにいわれることが、不動産物件の売買ではあります。しかし、この場合は売る人が個人であることと、なおかつ、買う側は個人ではなく、法人であるといった条件が当てはまる時です。

 

さらに、その場合でも例外があります。不動産物件の価格が100万円以下であれば、マイナンバーの提示は必要ないとされています。買主となる法人がマイナンバーの提示を求める場合があるのは、不動産物件を買った時に税務署に出す書類への記入が必要なので、条件によっては提示しなくてはいけません。

 

 

任意売却というのは、債務超過状態に陥ってしまった物件を売却する時に使用される呼び名で、「任売」とも略されています。任売をしたら、住宅ローンの残債を減らせることもあり、生活に支障をきたさない返済ができるでしょう。

 

 

 

ただ、一般人には難しく、専門的かつ高度な交渉が要求されるため、成功させたいなら、弁護士、もしくは、司法書士に依頼しましょう。

 

 

 

リフォームをしてから不動産を売却するべきだとは限りません。
そもそも、リフォームに何百万もかかっている物件にしても、かけたお金の分いい値段で売れるとも言い切れません。

 

あえてリフォームするのであれば、目に見えて内覧者が持つ印象に関わりそうな部分を集中的に選ぶのが元が取れるかもしれません。また、部屋が明るく広々と感じられるように清掃なども行っておいたらむやみにリフォームする必要はありません。少しでも安く買いたいのが買う側の本音ですので、めったに一番初めに決めた値段で不動産売却ができることはなく、購入希望者が値切ってくることが大半です。

 

予め価格交渉はされるものだと覚悟しておいて、いざそういわれたら、物件の購入目的によって対処を変えるといいかもしれません。

 

住居用に買う場合なら、真剣に考えてから、買うといってきたはずなので、いわれるがままに交渉に応じなくても、売れるはずです。
大抵の人は不動産物件を売り慣れていないものですから、売値を決める前に、インターネットを利用して、一括査定を業者に依頼し、査定をしてもらってください。査定額を比較することで相場がわかってきますから、希望額ではなく、売れそうな価格をつけるのがオススメです。不動産業者によっては、仲介業務だけでなく、なんとコンサルティングまでしてくれる場合もあるため、とりあえず無料で相談して、最も高い価格でいくらになるのか一考するのもいいでしょう。

 

 

 

不動産を売却しようかと悩んでいると、よく懸念されるのが築年数についてでしょう。

 

 

築年数が売却価格に影響を与えるのは事実です。仮に築10年の戸建てを査定に出せば、 査定での建物の価値はゼロということが多く、基本的に土地のみに価格がつけられるでしょう。
それから、マンションの場合でも同じように築年数が浅い方が評価が上がりますので、状況は戸建てと同様で、築10年が境になっています。

 

良い不動産屋で不動産売却を行いたいと思ったら、どうやって選べばいいのでしょうか。
一番重要なのは、物件の売却に不動産屋の強みを活かせるかどうかです。マンションに強い不動産屋、一戸建てに強い不動産屋などがあるので、売却する物件が強みに当てはまるような不動産屋に依頼することが肝心です。

 

そして、全日本不動産協会といった何かしらの団体に加入しているか否かも、任せても心配ない業者かどうかの参考になるでしょう。
不動産売却をする際には、ほとんどの場合において不動産会社を通して行いますが、自分で売却手続きをすることは可能でしょうか。

 

 

 

やってできないわけではありませんが、売買に関わる事務手続きや必要書類の作成だけでなく、買主探しや交渉などを全て個人が実行するのは非常に大変です。

 

 

不動産売却の専門知識が必要なので、知識が不足していると、ちょっとしたことで取り返しの付かない損失が生じることもあるでしょう。仲介手数料の必要性を受け止め、信頼できるような不動産会社を利用するのが得策でしょう。
不動産物件の売却を行った場合、必ず確定申告が必要です。多少なりとも儲けが不動産売却で生まれたのなら、確定申告を行い、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めることになります。

 

逆に、利益が出なかった場合は、確定申告が節税に役立つ例も少なくありません。

 

結果はどうであれ、とにかく不動談物件を売却した場合には、今は税務署に行かなくても可能ですから、確定申告しましょう。ローンに残りがある場合だと残債をなくさないと、不動産の売却の計画は立てられません。完済が厳しい上に、やむをえず売却しなければならないときには、可能な方法は任意売却です。任意売却の経験豊富な会社がいくつもありますので信頼できそうなところで詳細をきいて、理解したら委託して債権者との交渉も代行してもらうというのがベストな選択でしょう。

 

一般に、不動産の売却が成立したら、名義を変更しますが、その際は、売り主の方は、登記済権利証はもちろん、印鑑証明書(取得後、3か月を過ぎていないもの)が必要となります。決済が行われたら、その日にすぐ、名義変更も法務局まで出向いて行います。

 

この時は、印鑑証明書の発行費以外に、登記事項証明書代、登録免許税がかかるでしょう。固定資産税の1000分の4と定められているので、登録免許税の金額は予め計算しておけるはずです。

 

複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、売却物件とするには、共有名義者のうち誰か一人でも反対する人がいると売却することが出来ないので、全員が承知しなくてはなりません。

 

共有不動産の売却にあたっては共有している名義者全員の署名と実印が求められるため、他の共有名義者の許しを得ることなく名義人の一人が処分するというのは不可能です。

 

 

もっとも特定の名義人が本人が権利を持っている割合だけを販売しても問題ないとされていますが、他の共有者全ての同意を取り付けた上で販売するという手続きを取ります。
不動産物件を売買する際においての一般媒介契約とは、専売ではなく、複数業者に仲介を依頼する契約になります。取り扱いが一箇所に限定されないため、広い宣伝効果が得られることもありますし、結局のところ、売買契約を仲介可能なのは一社ですから、他の不動産業者がまだみつけないうちに買い手をみつけて、手数料をもらうために努力したりして、それほど経たないうちに買い手をみつけてもらえる事例もあります。ですが、複数の不動産会社と何度もやり取りを重ねなくてはならず、そういったことが面倒で嫌という方もいるでしょう。権利書というものは、不動産売却の際に提出しなければならないため、絶対に欠かせないものです。

 

権利書によって、土地の登記が既になされていることを判断することができ、正式な名称は登記済証です。

 

 

 

万が一の際、例えばそれを紛失したり、何も読めないような状態になったとしても、再度発行することは出来ないものなのです。
しかし、土地家屋調査士の方や弁護士の方、または、司法書士の方に代理人になってもらうことで、本人確認情報の提供で、対応も可能になります。

 

 

 

不動産物件を売却する場合、内覧というものが売れるかどうかの重要なポイントになるでしょう。内覧の前には購買意欲をなくさせないためにも、自分が買う立場だったらと仮定してみて、見落としがないか物件のコンディションを見直すことになります。一部の例外を除いて、買い手側から求められているのは、これから先、問題なく住めるようなメンテナンスの行き届いた物件というのはいうまでもないことでしょう。

 

魅力のある物件だとわかってもらうために、徹底した断捨離を行い、掃除も丁寧にするなど、可能な限りのことをしておいてください。

 

 

 

大抵の場合、不動産を売却するときにいつ退去するかというのは任意に売却主が決められます。
そうは言っても、どちらかと言えば、売り出し時点から空いていた方がより高額に売却することができます。

 

購入希望者がいても、内覧時に住居人がいると忌避されることにもつながるので、支障がなければ早期に退去しておいた方がメリットが大きくなるはずです。
不動産の売却で生じる税金の中でも気をつけるべきだとしたら譲渡所得税と住民税でしょう。
これらは物件の売却により利益が生まれた場合に賦課される税金です。ただ、売却物件が居住用ならば、3000万円の特別控除の対象となります。

 

加えて、課税方法についてもこれらの税金は所有期間次第で違いがありますので、売却を進めるときは十分確認しておきましょう。常に起こるわけではないですが、不動産物件売却時には、その物件の購入希望者から境界確認書を請求されることも少なくありません。

 

そういったケースでは、土地境界確定測量を土地家屋調査士にお願いして、その土地の権利者が立ち会った上で測量してもらって、きちんと面積を確定してから、書類を作ります。買主が境界確認書を要求する理由として考えられるのは、境界線がしっかりとわからないような時、その土地の境界線を明確にして価格を決めるため、さらに、隣接地の権利者と揉めるリスクを回避するためでしょう。不動産売買契約書は課税文書に当てはまるので、印紙を貼り付けなければいけません。契約書の記載金額によって印紙税額は異なり、場合によっては数十万円ともなることがあります。そして、契約書が売主側と買主側でそれぞれ作成された場合は、いずれも印紙代を負担しなければなりません。しかし、この時の印紙税額を決定する金額別の段階は先ほどとは異なりますので、十分に確認する必要があります。
普通では気付けないような欠陥を買い手側が購入後に発見した場合は、売り手側が瑕疵担保責任を負うので、求めに応じてその修繕を行う必要があります。適用が可能な期間は、不動産会社が売り手の場合は最低限2年間(2年間以上)というルールが決まっています。

 

しかしながら、売り手と買い手が個人の場合の取り引きでは決まった期間が存在しません。むしろその期間が全くないことも特別なことではありません。少しでも早く不動産の売却を完了したいと思っていたら、ベストな手段は、買取を不動産業者に依頼することです。大幅に時間と面倒を省けることもあり、スピードでいったらこれよりも短時間で済む方法はないかもしれません。とはいえ、不都合な点もあり、買取価格が買手を探す時と比べるとどうしても安いというマイナスの面もあるため、現金化するスピード重視で価格は二の次だという場合に便利な手段です。

 

 

 

住み替えを念頭に置いて新居購入と現住の不動産物件を同時に行いたいという場合はとてもよくあります。こうした場合の順序は、売却が先、購入が後というのがリスク管理の面では妥当です。書類上の売買契約が締結されていても、代金が支払われたことを確かめるまでは予断を許しません。
支払いが必要な時にお金が手元にないということを防止するためにも、あらかじめ売却を見込んで購入に着手するのは思い止まりましょう。トラブルがあるのなら話は別ですが、不動産の売主に生じるデメリットは、せいぜい税金の納入について悩むくらいでしょう。

 

 

但し、現在の住居を売却して新居を購入する際には、売主が不利な局面に立たされる危険性があります。
所有している不動産が売れるという前提で、既に転居先の購入が決まっているにもかかわらず、購入者がいないまま時間ばかりが流れて行き、新しい家の購入に充てるはずであった資金が調達できなくなる恐れが出てくることです。原則、不動産売却時の入金は、とりあえずは手付金、問題がなければ中間金、最後に最終金を払うというパターンがよくある流れです。期間として流れを追うと、手付金を入金した約一ヶ月後に中間金を入金、その後、三ヶ月ほどの間を開け、最終金の入金です。ただし、同じ金額が三回支払われるのではなく、ほとんどは一番最後の最終金まで支払われません。手付金だけは現金で渡されることもあるかもしれませんが、普通は全部売り主が指定した銀行口座に振り込むことが多いのです。
共同名義になっている不動産物件を売却したいときは、委任状が売却に不可欠です。

 

 

こうした際には、取り引きを代表して行う人に、残りの人全員が取り引きをその人に委任するといった旨の委任状を提出しておくことになります。

 

 

この委任状の効力は期限を持たないため、取り引きが終わるまで一度集めたもので問題ありません。不動産売却で利益を得た人は、ともすれば譲渡所得税が賦課される可能性があります。

 

 

売った不動産の所有期間が5年より長い場合の譲渡所得税は、所得税については15%、住民税については5%で請求されます。

 

5年以下の所有期間だったのならその2倍の課税率です。

 

いつ納付するかというのは、所得税は一括で、売却した翌年2月16日から3月15日までの間、住民税は4期に分かれているので4回に分けて支払ってください。不動産売却における白紙解除とは、融資利用の特約等が契約に盛り込まれていて、その条件が成就しなかったときに、契約の定めによる約定解除権が行使できることをいいます。

 

買主から売主に支払われた手付金は、白紙解除が行われた場合、全額必ず買主に返還しなくてはいけません。
普通は手付金の金額通りに返還すれば済みますが、万が一、無利息での返還と契約書に定められていない場合、利息を付けての返還となることもありますから、心に留めておかなければなりません。モデルハウスではなくオープンハウスとなっていれば、販売中の物件の中まで自由に見て回ることができます。住んでいる人がいるままの物件の売り出しでは住人の持ち物がそのままになっていますが、かえって入居したときの雰囲気が掴みやすいという面もあるでしょう。
加えて、物件の周囲もあちこち見て回ると、利用しやすそうな立地のお店のことなど生活する上での条件もあらかじめ把握できます。

 

 

不動産物件の売却先を探している間は少しでも早く売却先が見つかればいいなと思うでしょうが、そうは言っても、値下げタイミングの判断に失敗すると損失はかなりのものです。早々に値下げがされている売却物件は、もう少し下がるかなといった期待で買主が買い控えしてしまいます。ですから、物件への問い合わせ数の推移などから分析し、動きがないまま売り出しから半年経って初めて販売価格を下げる潮時と考えてください。